Entenda as Novas Propostas para o Financiamento Imobiliário no Brasil

O financiamento imobiliário no Brasil está passando por um momento de reflexão importante, com o governo avaliando novas estratégias para o modelo de funding que sustenta esse setor essencial. A principal motivação por trás dessas discussões é reduzir a dependência histórica dos recursos oriundos da poupança, buscando ampliar o aporte financeiro por meio do mercado de capitais. O objetivo é claro: liberar mais recursos para impulsionar o crescimento do mercado imobiliário, mas isso precisa ser feito considerando o impacto no custo do crédito, que é um desafio significativo.

Esse debate ganhou força recentemente, especialmente após declarações de autoridades econômicas. No dia 22 de abril de 2024, o presidente do Banco Central (BC), Gabriel Galípolo, destacou em audiência na Comissão de Assuntos Econômicos que o Brasil deve migrar para um modelo de funding mais alinhado ao mercado, diminuindo o uso predominante da poupança. Já no dia seguinte, o ministro da Fazenda, Fernando Haddad, reforçou que o governo ainda está buscando uma solução definitiva para o mercado de crédito imobiliário. Haddad explicou que o mercado secundário brasileiro para este tipo de crédito é pouco desenvolvido, o que dificulta a liberação de recursos para novos financiamentos.

Embora ainda não exista uma proposta formal, o Banco Central tem mantido diálogo constante com associações do setor e instituições financeiras para avaliar alternativas e ajustes. O diretor de regulação do BC, Gilneu Vivan, apontou que o foco principal das discussões é como garantir que o novo modelo não eleve o custo do crédito imobiliário. Ele explicou que, enquanto a poupança oferece estabilidade e segurança ao longo dos contratos, outras fontes, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), podem trazer riscos e variações de preço que precisam ser gerenciadas.

Para compreender melhor o cenário, é importante entender o que é o funding imobiliário: trata-se da captação de recursos que financiam investimentos no setor imobiliário, tradicionalmente composta por poupança, Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e instrumentos do mercado de capitais como LCIs, Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs).

Nos últimos anos, a participação da poupança no funding caiu significativamente, passando de 38% em fevereiro de 2023 para 31% em fevereiro de 2025, reflexo da menor atratividade da poupança devido à alta da taxa Selic e baixa rentabilidade. Em contrapartida, o mercado de capitais tem ampliado sua relevância, com LCIs passando a representar 18% do funding, FIIs 11%, CRIs 9% e LIGs 5%. O FGTS mantém uma participação estável em torno de 26%.

Segundo Sandro Gama, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), essa mudança evidencia que o modelo atual do funding está se esgotando e novas soluções são urgentes para sustentar o crescimento do mercado imobiliário brasileiro.

Entre as alternativas propostas para esse novo modelo, destaca-se a segregação das operações de financiamento: recursos da poupança poderiam ser direcionados para financiamentos de longo prazo, especialmente para pessoas físicas, enquanto o mercado de capitais financiaria operações de ciclo mais curto, como aquelas voltadas a construtoras e incorporadoras. Essa divisão, segundo Gama, já ocorre e pode ser intensificada.

Outra sugestão é a revisão das regras das LCIs para recuperar a liquidez reduzida dos papéis, que atualmente exige um prazo de carência maior para resgates — de 9 meses, quando antes era de 3 meses. A reabilitação da liquidez ajudaria a tornar as LCIs mais atraentes e eficazes no funding imobiliário.

Além disso, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) têm se destacado como uma fonte crescente de recursos. Alterações recentes nas normas de emissão desse tipo de título estimularam sua utilização, e as empresas do setor imobiliário têm buscado diversificar suas fontes de financiamento, combinando instrumentos de mercado com linhas de crédito tradicionais, conforme relatório da S&P Global Ratings.

Em resumo, o Brasil está diante de uma necessidade premente de inovar seu modelo de funding imobiliário para garantir a expansão sustentável do setor. A transição para um sistema mais integrado com o mercado de capitais, respeitando o equilíbrio do custo do crédito, será crucial para atender à demanda crescente por financiamentos habitacionais.

Concluindo, o desafio de reformular o funding do crédito imobiliário envolve múltiplos atores e soluções, refletindo mudanças estruturais no mercado financeiro e nas preferências dos investidores. O sucesso dessa transformação dependerá da capacidade do governo, reguladores e setor privado de construir um modelo que combine segurança, liquidez e competitividade, garantindo que o mercado imobiliário brasileiro continue a se desenvolver com solidez e eficiência.